Zertifizierte
Immobiliengutachten
aus Frankfurt am Main
Unser Sachverständigenbüro in Frankfurt am Main erstellt bundesweit Immobiliengutachten mit Schwerpunkt Frankfurt Rhein-Main. Mit anerkannten Bewertungsmethoden bieten wir fundierte Verkehrswertermittlungen, Erbschafts- und Schenkungssteuerbewertungen sowie Beleihungswertermittlungen.
Expertenhilfe, neutral und ohne Interessenskonflikte.
Mit klar strukturierten und transparenten Immobilienbewertungen unterstützen wir Sie beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie in Frankfurt am Main und der Rhein-Main-Region. Unsere Expertise hilft Ihnen, überhöhte Kaufpreise zu vermeiden oder Ihre Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen. Wir bieten fundierte Immobilienbewertungen, die sich stets an den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen orientieren. Durch regelmäßige Fortbildungen und Mitgliedschaften in renommierten Netzwerken sind wir als Immobiliensachverständige im Raum Frankfurt und der Rhein-Main-Region immer auf dem neuesten Stand.
Unser umfangreiches Leistungsspektrum umfasst die professionelle Wertermittlung für alle Immobilienarten – von Wohnimmobilien über Gewerbeobjekten bis hin zu unbebauten Grundstücken. Dabei setzen wir auf das anerkannte Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren. Unsere Kunden schätzen die langjährige Erfahrung und die termingerechte Durchführung von Bewertungsaufträgen, selbst bei engen Zeitvorgaben. Vertrauen Sie auf unsere Kompetenz als Immobiliengutachter in Frankfurt und der gesamten Rhein-Main-Region und profitieren Sie von einer zuverlässigen und marktnahen Immobilienbewertung.
Immobilienkaufberatung
Sichern Sie sich vor finanziellen Risiken beim Immobilienkauf ab! Als Sachverständige beraten und bewerten wir vor dem Immobilienkauf. Wir helfen Ihnen, durch sachlich fundierte Argumente Geld zu sparen. Nehmen Sie einfach persönlich Kontakt mit uns auf. Wir beraten Sie gerne!
Beleihungswertermittlung
Ein Schwerpunkt unserer Sachverständigentätigkeit als zertifizierter Immobiliengutachter CIS HypZert (F) ist die Beleihungswertermittlung für Banken. Unsere Auftraggeber sind inländische Finanzinstitute, für die wir als Kooperationsgutachter bundesweit Beleihungswertgutachten auf Einzelobjektebene erstellen. Wir achten dabei streng auf die Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Der Beleihungswert wird in § 3 der BelWertV wie folgt definiert:
"Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann."
Dieses Nachhaltigkeitsprinzip mit seinem möglichst lange in die Zukunft gerichteten Wertansatz ist die Grundlage jeder Beleihungswertermittlung. Kreditgeber dürfen zu Recht darauf vertrauen, dass ein nachhaltiger Beleihungswert, der die Langfristigkeit der Darlehensvergabe einbezieht, ermittelt wird. Hierbei erfolgt die alleinige Berücksichtigung der zum Bewertungszeitpunkt nachweislich gesicherten Eigenschaften und Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Eigentümer des Bewertungsobjekts dauerhaft zustehen. Dies wird für jede einzelne der Beleihungswertermittlung zugrunde gelegte Grundstückseigenschaft überprüft und nachvollziehbar dokumentiert.
Wertgutachten für Consultants
Wir übernehmen die Erstellung von Wertgutachten für die beratenden Berufe (Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte, Insolvenzverwalter, Unternehmensberater, u.a.) im Rahmen ihrer Mandate. Die Vorgehensweise und das Bewertungsverfahren orientiert sich dabei an den individuellen Erfordernissen des Auftrags.
- Steuerliche Zwecke
Immobilienbewertung primär zur Ermittlung der Erbschaftssteuer oder der Schenkungssteuer; Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) - Bilanzielle Anlässe
Erstbewertung und Folgebewertungen von Immobilien im Anlagevermögen / Umlaufvermögen nach dem Fair Value; Immobilienbewertung bei Betriebsaufspaltungen - Unternehmensbewertung
Sollen im Rahmen von Unternehmens(ver)käufen Betriebsimmobilien mit übergehen, ist eine stichtagsbezogene Marktwertermittlung auf Einzelobjektebene sinnvoll bzw. ratsam. - Vermögensauseinandersetzungen bei familienrechtlichen Anlegenheiten
Der Verkehrswert der Immobilie bildet die Basis für Aufteilung der Vermögenswerte unter den Erben bzw. den Beschenkten sowie die Basis für die Auszahlung von Miterben. Für den Zugewinnausgleich bei Ehescheidungen muss der Verkehrswert eines Grundstücks im Anfangs- und im Endvermögen ermittelt werden. - Versicherungsfall
Zum Zwecke der Versicherung eines Gebäudes ist der Wiederbeschaffungswert oder Neubauwert der baulichen Anlagen zu ermitteln. Der Wert des Grund und Bodens bleibt dabei unberücksichtigt. - Eintragungen von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs
Bewertung von Wohnrechten, Nießbrauch, Wegerechten, Überbaurechten, etc. auf Basis marktkonformer Bewertungsmethoden - Plausibilisierung von Fremdgutachten
Beurteilung von Wertgutachten Dritter, die sich beispielsweise auf zurückliegende Bewertungsstichtage oder veränderte Marktverhältnisse beziehen bzw. einen abweichenden Objektzustand zugrunde legen
Kompetente Immobilienbewertung
mit langjähriger Erfahrung
Als Immobiliengutachter bieten wir Dienstleistungen bundesweit für Privatpersonen, Kreditinstitute und Consultants an. Zu unseren Qualifikationen zählen der Recognised European Valuer (REV), verliehen von TEGoVA, die Zertifizierung nach CIS HypZert (F), die Mitgliedschaft als Professional Member of RICS (MRICS) sowie der Sachverständige für Schäden an Gebäuden (EIPOS). Umfassende Kenntnisse in Betriebswirtschaftslehre und Volkwirtschaftslehre sind durch die Ausbildung zum Immobilienökonom (EBS), Bankfachwirt (IHK) sowie Bankkaufmann (IHK) vorhanden.
Das Sachverständigenbüro steht für höchste Kompetenz, Zuverlässigkeit und eine umfassende Beratung. Wir freuen uns darauf, Sie bei all Ihren Anliegen rund um die Immobilienbewertung professionell zu unterstützen und maßgeschneiderte Lösungen anzubieten.
Mitgliedschaften
IMMOEBS e.V
Netzwerk ehemaliger Studierender der Immobilienökonomie an der European Business School und der Universität Regensburg.
LVS Hessen
Verband der öffentlich bestellten und vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen e.V.
Gutachterausschuss der Stadt Hanau
Ehrenamtlicher Gutachter im Gutachterausschuss der Stadt Hanau bis zur Auflösung im Jahr 2017
Qualifikationen
Zertifizierter Sachverständiger für finanzwirtschaftliche Zwecke CIS HypZert (F), nachgewiesen gemäß ISO-IEC 17024.
Professional Member der Royal Institution Of Chartered Surveyors (MRICS).
„Recognized European Valuer” (Anerkannter Europäischer Wertermittler) von TEGoVA.
Die drei Grundformen der Immobilienbewertung
Es existieren drei Wertermittlungsverfahren zur Immobilienbewertung. Alle drei Verfahren sind als gleichwertig anzusehen und führen bei korrekter Anwendung zum richtigen Wertermittlungsergebnis. Die Verfahrenswahl wird maßgeblich durch die Objektart sowie die zur Verfügung stehenden Marktdaten bestimmt.
| Orientierung an | Zeitbezug | |
|---|---|---|
| Verfahren 1 | Renditeerwartungen | Zukunft |
| Verfahren 2 | (Bau-) Kosten | Vergangenheit |
| Verfahren 3 | vollzogenen Preisen | Gegenwart |
Diese drei Grundformen zur Immobilienbewertung sind die Basis für zahlreiche spezielle Wertermittlungsverfahren, die sich im Verlauf der Zeit in den verschiedenen Ländern unter Berücksichtigung der jeweils gültigen Rechtsnormen herausgebildet haben. In der Bundesrepublik Deutschland gibt es beispielsweise das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Diese speziell deutschen Wertermittlungsverfahren können den Grundformen direkt zugeordnet werden:
| Orientierung an | Zeitbezug | Wertermittlungsverfahren |
|---|---|---|
| Renditeerwartungen | Zukunft | Ertragswertverfahren |
| (Bau-)Kosten | Vergangenheit | Sachwertverfahren |
| vollzogenen Preisen | Gegenwart | Vergleichswertverfahren |
Beim Ertragswertverfahren werden von den jährlichen Immobilienerträgen die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten sowie die Bodenwertverzinsung subtrahiert. Der kapitalisierte Barwert des verbleibenden Überschusses, ergänzt um den Bodenwert, ergibt den vorläufigen Ertragswert.
Dieser wird durch die Wahl des Liegenschaftszinssatzes marktangepasst, wodurch die Marktsituation auf dem lokalen Grundstücksmarkt berücksichtigt wird. Der marktangepasste Ertragswert wird abschließend um besondere objektspezifische Merkmale, wie beispielsweise besondere Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag, wirtschaftliche Überalterung, Baumängel oder abweichende tatsächliche Erträge, korrigiert.
Typische Ertragswertobjekte sind Mietwohngrundstücke, Büro- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien, deren Wert primär durch den künftigen Ertrag bestimmt wird.
Beim Sachwertverfahren werden die Normalherstellungskosten der Gebäude und Außenanlagen ermittelt und um Altersabschläge reduziert. Ergänzt um den Bodenwert ergibt sich der vorläufige Sachwert. Dieser wird durch den Sachwertfaktor an die Marktsituation angepasst. Der marktangepasste Sachwert wird abschließend um objektspezifische Merkmale, wie beim Ertragswertverfahren, korrigiert.
Typische Sachwertobjekte sind Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen der Substanzwert oder die persönliche Nutzenschätzung im Vordergrund steht, nicht der Ertrag.
Das Vergleichswertverfahren erfordert eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte. Eine Vergleichbarkeit kann auch durch Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten oder Vergleichsfaktoren hergestellt werden, wobei üblicherweise auf Daten der örtlichen Gutachterausschüsse zurückgegriffen wird.
Die Marktanpassung erfolgt zumeist implizit über die angepassten Vergleichswerte. Der ermittelte Vergleichswert wird abschließend um besondere objektspezifische Merkmale, wie beim Ertragswertverfahren, korrigiert.
Typische Vergleichswertobjekte sind unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und Reihenhäuser.
Marktwert und Verkehrswert sind gleichbedeutende Begriffe. Die Verkehrswertermittlung von Immobilien ist im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) geregelt, das den Verkehrswert als den Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten ohne außergewöhnliche oder persönliche Umstände zu erzielen wäre.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergänzt diese Regelungen und beschreibt die anzuwendenden Verfahren: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren. Diese Verfahren gelten als gleichwertig und die Wahl des Verfahrens hängt von der Art der Immobilie sowie des verfügbaren Datenmaterials ab. Der Verkehrswert wird aus dem Verfahrenswert ermittelt, wobei dessen jeweilige Aussagekraft sachgerecht gewürdigt wird.